Wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej. Sprawdź teraz!
Praktyczny poradnik dla wspólników – VAT, PIT, dokumenty, przykłady
Spółka cywilna to jedna z najpopularniejszych form prowadzenia biznesu rodzinnego. Często wspólnicy kupują lokal „na spółkę” i przez lata go wynajmują lub wykorzystują w działalności.
A potem przychodzi moment:
- chcą zamknąć spółkę,
- chcą przenieść lokal do majątków prywatnych,
- jedna osoba ma przejąć lokal,
- lokal ma być wynajmowany prywatnie.
Poniżej znajdziesz praktyczny i prosty poradnik, co się dzieje podatkowo, gdy wycofujemy nieruchomość ze spółki cywilnej.
- Kto jest właścicielem nieruchomości w spółce cywilnej?
To kluczowe — w spółce cywilnej:
➡️ to nie spółka jest właścicielem
➡️ właścicielami są wspólnicy (w tzw. wspólności łącznej)
Nieruchomość jest więc „w majątku wspólnym”, ale traktowana jako środek trwały spółki.
Wycofanie nieruchomości = wspólnicy przenoszą ją z majątku wspólnego do majątków prywatnych.
- VAT – kiedy powstaje obowiązek, a kiedy nie?
Podatnikiem VAT w spółce cywilnej jest sama spółka (jako jednostka organizacyjna).
Jeżeli spółka:
- kupiła lokal z VAT, lub
- ponosiła nakłady z VAT,
- i odliczała VAT,
to wycofanie nieruchomości jest traktowane jako nieodpłatna dostawa (art. 7 ust. 2 VAT).
W praktyce jednak – w większości przypadków – wycofanie jest zwolnione z VAT.
2.1. Zwolnienie z VAT – art. 43 ust. 1 pkt 10
Zwolnienie działa, gdy:
- minęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia (najmu, oddania do użytkowania).
Spółki cywilne często mają lokale „od lat”, więc warunek zwykle jest spełniony.
- 10-letnia korekta VAT
Spółka cywilna musi sprawdzić:
- kiedy lokal został oddany do użytkowania,
- czy minęło 10 lat.
Jeśli tak — brak korekty VAT naliczonego.
Jeśli nie — może być korekta proporcjonalna.
Przykład:
- lokal oddany do używania: 2014 r.
- wycofanie: 2025 r.
- minęło 11 lat → korekty brak.
- JPK_V7 – jak to ująć?
Spółka:
- wystawia dowód wewnętrzny (WEW),
- przyjmuje wartość rynkową lokalu na dzień wycofania,
- wykazuje w JPK_V7 jako sprzedaż zwolnioną,
- VAT należny = 0.
- PIT – co z podatkiem dochodowym?
W PIT podatnikami są wspólnicy, nie spółka.
5.1. Wycofanie lokalu – brak PIT
Wycofanie nieruchomości z majątku spółki cywilnej do majątków prywatnych wspólników:
- nie powoduje powstania przychodu,
- nie rodzi podatku PIT,
- kończy amortyzację nieruchomości.
5.2. Najważniejsza zasada: 6 lat
Jeżeli wspólnik sprzeda nieruchomość przed upływem 6 lat od wycofania:
➡️ sprzedaż będzie nadal „działalnością gospodarczą”.
Jeżeli sprzeda po 6 latach:
➡️ sprzedaż staje się prywatna (a jeśli od nabycia minęło 5 lat — zwykle bez PIT).
- Przykład z życia — Mama i Córka
Spółka cywilna „ALFA”, wspólniczki: mama i córka. W 2008 r. kupują lokal użytkowy i wynajmują go firmom.
W 2025 r.:
– wycofują lokal ze spółki na cele prywatne (uchwała + akt notarialny),
– likwidują spółkę,
– córka daruje swój udział mamie,
– mama wynajmuje lokal prywatnie.
Skutki podatkowe:
– VAT: wycofanie zwolnione (minęło > 2 lata od pierwszego zasiedlenia), brak korekty, JPK z WEW, VAT należny = 0;
– PIT: wycofanie neutralne, darowizna prywatna;
– sprzedaż: przed 2031 r. – jako działalność; po 2031 r. – zwykle neutralna;
– najem prywatny: mama korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT.
- Jakie dokumenty są potrzebne przy spółce cywilnej?
To ważny element, bo spółka cywilna musi działać bardziej formalnie niż JDG.
Najczęściej wymagane są:
- uchwała wspólników o wycofaniu nieruchomości,
- akt notarialny przenoszący nieruchomość do majątków prywatnych,
- adnotacja w ewidencji środków trwałych spółki,
- dowód wewnętrzny (WEW) do JPK,
- remanent likwidacyjny,
- uchwała o rozwiązaniu spółki,
- protokół likwidacyjny spółki,
- VAT-Z (jeśli spółka była czynnym podatnikiem VAT).
- Podsumowanie
Wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej:
- w większości przypadków jest zwolnione z VAT,
- nie powoduje PIT po stronie wspólników,
- wymaga formalnych uchwał i aktu notarialnego,
- wymaga prawidłowego ujęcia w JPK,
- podlega zasadzie 6 lat przy późniejszej sprzedaży.
To bezpieczny mechanizm, jeśli dobrze zaplanować daty, dokumenty i uwzględnić skutki przy przyszłym zbyciu nieruchomości.