Wycofanie nieruchomości z jednoosobowej działalności gospodarczej (JDG)

Jak zrobić to bezpiecznie? VAT, PIT, przykłady z życia

Wycofanie nieruchomości z jednoosobowej działalności gospodarczej to temat, który regularnie wraca u przedsiębiorców. Wiele osób kupiło lokal „na firmę” lata temu, odliczyło VAT, amortyzowało… a teraz chce go przenieść do majątku prywatnego i np. wynajmować indywidualnie albo wykorzystać rodzinnie.

Dobra wiadomość?

W większości przypadków da się to zrobić bez podatku VAT i bez PIT na moment wycofania. Trzeba tylko znać zasady.

1. Na czym polega wycofanie nieruchomości z JDG?

To bardzo proste: przedsiębiorca przestaje traktować lokal jako środek trwały firmy, a zaczyna traktować go jako swój majątek prywatny.

Nie ma tu sprzedaży, kupującego ani ceny. To czysto „techniczne” przesunięcie między dwiema szufladami:

➡️ „firmową” (środki trwałe)
➡️ „prywatną” (majątek osobisty)

Skutki podatkowe jednak istnieją — i to istotne.

2. VAT – kiedy powstaje obowiązek, a kiedy nie?

2.1. VAT przy wycofaniu – tylko jeśli był VAT przy zakupie

Jeżeli przedsiębiorca:

• kupił lokal z VAT i odliczył podatek naliczony, albo
• ponosił nakłady z VAT i odliczał ten VAT,

to wycofanie traktowane jest jak nieodpłatna dostawa towarów (art. 7 ust. 2 VAT).

Na szczęście w 90% przypadków mamy zwolnienie z VAT.

2.2. Zwolnienie z VAT – art. 43 ust. 1 pkt 10

Wycofanie nieruchomości jest zwolnione z VAT, jeżeli:

• od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie to np.:

• oddanie lokalu do użytkowania w działalności,
• rozpoczęcie najmu.

Przykład:

• Lokal wprowadzony do ewidencji w 2012 r.
• Wycofanie w 2025 r.
• Minęło 13 lat → pełne zwolnienie z VAT.

3. Korekta VAT – ważne, ale tylko w 10-letnim okresie

Jeśli od oddania nieruchomości do użytkowania minęło mniej niż 10 lat, trzeba sprawdzić, czy wycofanie nie wywoła korekty VAT naliczonego (art. 91 ustawy o VAT).

Jeśli jednak:

• lokal oddano do używania wiele lat temu (np. 2008, 2010, 2012),
• wycofanie następuje np. w 2024–2025,

to okres korekty już minął.
Wtedy wycofanie = zero VAT należnego i zero korekt.

4. Jak ująć wycofanie w JPK_V7?

Przedsiębiorca:

• wystawia dowód wewnętrzny (WEW),
• przyjmuje wartość rynkową lokalu na dzień wycofania,
• wykazuje w JPK_V7 jako sprzedaż zwolnioną,
• VAT należny = 0 zł.

To formalność — ale ważna.

5. PIT – kiedy jest podatek, a kiedy go nie ma?

5.1. Wycofanie = brak PIT

Wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej:

• nie jest sprzedażą,
• nie powstaje przychód,
• nie ma PIT.

Jedyne skutki:

• amortyzacja od kolejnego miesiąca przestaje się liczyć,
• niezamortyzowana część „zostaje na półce” na przyszłość (przy sprzedaży).

5.2. Pułapka 6 lat – art. 10 ust. 2 pkt 3

Jeśli sprzedasz wycofany lokal przed upływem 6 lat od dnia wycofania:

➡️ sprzedaż będzie przychodem z działalności gospodarczej (nawet jeśli działalność została zamknięta).

Jeśli sprzedasz po 6 latach:

➡️ sprzedaż „wychodzi” z działalności — jest oceniana jak sprzedaż prywatna (gdzie liczy się 5 lat od nabycia).

Przykład:

• nabycie: 2010 r.
• wycofanie: 2025 r.
• 6 lat upływa: 31.12.2031

Sprzedaż:

• w 2028 r. → przychód z działalności,
• w 2032 r. → prywatna i z reguły bez PIT.

6. Przykład z życia — Pan Michał

Pan Michał kupił lokal za 300 000 zł w 2012 r. Odliczył VAT, amortyzował.
W 2025 r. zamyka działalność i chce wynajmować lokal prywatnie.

– Wycofuje lokal do majątku prywatnego (brak PIT).
– Wycofanie zwolnione z VAT (minęło > 2 lata).
– Brak korekty VAT (minęło > 10 lat).
– Najem prywatny od 2026 r. rozlicza ryczałtem 8,5% bez VAT (jeśli mieści się w limicie zwolnienia).
– Gdyby sprzedał lokal przed 2031 r., byłby to przychód z działalności; po tej dacie — neutralne podatkowo.

7. Co warto przygotować „na papierze”?

• protokół wycofania środka trwałego (może być prosty),
• adnotacja w ewidencji środków trwałych,
• dowód wewnętrzny (WEW),
• wpis w JPK_V7,
• ewentualnie aktualizacja CEIDG (jeśli działał jako czynny VAT).

8. Podsumowanie

Wycofanie nieruchomości z JDG zwykle jest:

• bez VAT,
• bez PIT,
• bezpieczne, jeśli dobrze policzymy lata i przygotujemy dokumenty.

To dobre rozwiązanie dla przedsiębiorców, którzy chcą przejść na najem prywatny, zakończyć działalność lub uporządkować majątek rodzinny.